第五百七十九章 商业地产(1/4)
会后,陈学兵把舅舅和毕亚雄留下,还留了财务总监苏静,开口直言:“控股集团账上没钱了。”
于春尹知道控股集团几乎是陈学兵私人的钱袋子,倒是颇为干脆:“那就利润归母吧?我们留下一部分做接下来的项目就行了。”
毕亚雄倒是没有急着答复,盘算了一番后道:“成都这笔利润还得交税,四级超率累进规则,项目的增值率小于50%,税率30%,要交7.5个亿,我们还有经营利润,去年四季度两广熟料冲到380-400元/吨,茂田水泥厂的
熟料赚得不少,净利润有1.6个亿。”
陈学兵听完笑了:“怎么,你们准备让我全部提走?”
毕亚雄很直接道:“公司是你的,你缺钱当然可以提走,只要留下10个亿,加上供应商压款,我们就能把合肥和成都IFS项目顺利做完。”
这个估测倒是很大胆。
因为合肥购地款就得支付五个亿。
而且,这是个超低价的购地合同,地可不是白拿的。
50万平方的土地里,要给市里修个市政滨湖广场占地10万平以上,要有天鹅湖亲水平台、音乐喷泉、城市地标雕塑、会展草坪、预设一个连通地铁的地下通道。
这是隐形地款,至少要花两三个亿。
剩下的40万平,至少要修一个大型购物中心、两座写字楼、一个高端住宅区,还能做一些沿街商业。
总投入不会低于30亿。
如果高端住宅区和写字楼能顺利预售出去帮助稳定现金流,那么低比例周转项目是有可能的,但这就要看政府在周边的开发情况,和自身的规划能否让安徽的高端人群满意。
如何跟政府协商,如何设计规划,如何动员材料供应商,如何快速落实建设,都会影响现金流周转,这无异于一场综合大考。
而成都的IFS项目,123亩土地约8.2万m2,按照3.0容积率,正常建面差不多能达到25万㎡。
不过南城都汇和股安锦城一号这两个人口密集的小区都在那儿,以高新区对那块土地所需的商业配给,商业要做得非常密,容积率可以超标,高新区也会睁只眼闭只眼。
实际修起来,容积率要超过5.0,至少要有一座商业裙楼和两座写字楼。
这块投入不会低于20亿,而且项目内的周转渠道只有写字楼的预售。
这些情况,毕亚雄也是早就知道的。
毕亚雄居然敢用5亿的流动资金就把50亿的项目应承下来,想必是对目前的供应商系统非常有自信了,有把握能把四川供应商的30亿稳稳拿在手里使用,不出现挤兑。
不过钱是一码事,怎么做好又是一码事。
“商业地产的运营,和住宅有很大不同,商业地产要考虑的问题比较多。”
陈学兵认真讲起两者的商业模式:
“首先是地的问题,我们要高效扩张商业体,必须以低成本拿地,并且位置要好,这就必须满足政府的政绩需要。
“官员一届,最短是三年。
“所以我们大多数时候要在拿地后18个月完工,迅速解决本地的税收和就业问题,带来城市形象的变化,这样才能保证大多数经手官员能吃到修建带来的政绩,购地谈判才会好谈。
“就拿合肥来说。
“合肥天鹅湖的土地,政府很清楚那边的发展空间有多大,并且投入了重金在周围搞开发,将来价格是一定要大涨的。
“之所以能低价给我,除了基于我们双方的